Área contaminada: o que fazer quando o problema aparece

A contaminação apareceu — num laudo de compra e venda, numa exigência da CETESB, na troca de tanques do posto ou na desativação de uma planta industrial. A primeira reação costuma ser o pânico com os custos; a segunda, a tentação de deixar quieto. As duas são erros. O gerenciamento de áreas contaminadas tem um rito técnico definido, e quem age cedo, na ordem certa, gasta menos e resolve antes. Este guia mostra o caminho.

Como o problema costuma aparecer

• Transações imobiliárias: a due diligence do comprador identifica indícios de contaminação no terreno;
• Exigência da CETESB: em licenciamentos, renovações e encerramentos de atividade com histórico de risco;
• Postos de combustíveis: investigações obrigatórias ligadas a tanques e trocas de equipamentos;
• Vizinhança: contaminação que migra de área vizinha ou reclamações que geram fiscalização;
• Achados em obra: solo com odor, resíduos enterrados ou água subterrânea alterada durante escavações.

Importante saber: a responsabilidade pela área contaminada é objetiva e acompanha o imóvel — o proprietário atual responde mesmo que a contaminação venha de ocupante antigo. Por isso a investigação antes de comprar é tão valiosa.

O rito do gerenciamento na CETESB

O procedimento paulista de gerenciamento de áreas contaminadas segue etapas encadeadas, cada uma com relatório técnico próprio:

• Avaliação preliminar: levantamento do histórico de uso da área e identificação de fontes potenciais;
• Investigação confirmatória: sondagens e análises de solo e água subterrânea para confirmar ou afastar a contaminação;
• Investigação detalhada e avaliação de risco: delimitação das plumas e cálculo do risco às pessoas e ao ambiente;
• Plano de intervenção: definição das medidas — remediação, controles institucionais e de engenharia — aprovadas pela CETESB;
• Monitoramento e reabilitação: acompanhamento até a área ser declarada reabilitada para o uso pretendido.

Por que agir cedo custa menos

Contaminação não melhora com o tempo: plumas migram, atingem áreas vizinhas e multiplicam o custo da intervenção — além de transformar um problema técnico em litígio. Do outro lado, nem todo indício confirma contaminação, e nem toda contaminação exige remediação pesada: a avaliação de risco pode demonstrar que medidas de controle são suficientes para o uso pretendido da área. Só a investigação bem conduzida separa o cenário caro do administrável.

A classificação da área no cadastro da CETESB também importa para o mercado: um terreno em processo de reabilitação, com plano aprovado e cronograma cumprido, é negociável; um passivo desconhecido, não.

Situações conectadas

O tema conversa com outras frentes: quem vai comprar imóvel ou empresa deve fazer a due diligence ambiental antes de assinar; resíduos gerados na remediação exigem documentação de transporte e destinação, como o CADRI; e áreas degradadas sem contaminação química seguem o caminho do PRAD.

Encontrou indícios de contaminação — ou recebeu exigência da CETESB sobre o tema? Fale com a Olmos Ambiental. Conduzimos o gerenciamento completo da área contaminada: investigações, relatórios, plano de intervenção e acompanhamento junto à CETESB até a reabilitação da área.